太田市賃貸お悩み110番

Q.136

マンション賃貸やってる保険営業マンに有利な確定申告教えてください！当方、分譲マ...

マンション賃貸やってる保険営業マンに有利な確定申告教えてください！当方、分譲マンション所有で現在賃貸に出しております。家賃収入もありますが、住宅ローンも残しております。家賃収入は月額12万（年間144万）、住宅ローンは7,5万（年間90万）、管理費修繕積立金が1,3万（年間15,6万）。現住居は賃貸アパートで月々7万の家賃を支払っております。仕事は損害保険営業マンでいわゆる代理店候補生というものです。昨年4月から従事しております。そこで表題のとおり確定申告について教えていただきたく質問いたしました。①マンションについては購入時、不動産屋さんから「賃貸にした場合、確定申告の際に空室が続いていることにして家賃収入０、さらに住宅ローンの金利分は経費で落とせるから非常に節税効果がある」といった内容のことをいわれました。税務署で確定申告手続きをする中で、実際こういうことは可能なのでしょうか？住宅ローン金利分以外に管理費・固定資産税・減価償却費も経費計上できるといったことは調べてわかったのですが・・・、さすがに税務署に行って聞くわけにもいきませんので。②また仕事についてですが、まだ１年目のため固定給の割合が多く外務員報酬は多くありません。400万の給与支払いに対して約30万円です。携帯電話代・スーツ代・飲食代等で経費計上できるのは外務員報酬の30万円分だけなのでしょうか？③必要経費としての申請にはすべて領収書がないとダメなものでしょうか？なにぶんこういった確定申告は初めてなもので・・・。ちなみにマンションは一昨年まで居住していたため、昨年は住宅ローン控除申請のみしただけです。初歩的な質問もあり誠に恥ずかしいのですが、より具体的なアドバイスがいただきたかったため給与等数字を明らかにいたしました。よろしくお願いいたします。

A.136

マンション賃貸やってる保険営業マンに有利な確定申告教えてください！当方、分譲マのベストアンサー

①について、これって脱税ですよ。実際に空室ならいいですが、貸す気も無いのにマンションを購入したとしか見れないし、収入に対する経費ですから、収入が無いのに経費だけ計上っておかしくありませんか？②について、給料は給与所得の区分となり、報酬は事業所得の区分となります。事業所得は、事業収入から収入を獲得するために支払った経費を差し引くわけですので、対象となるのは事業収入となる報酬部分だけです。③について、領収書に替わるものがあればいいと思いますが。結局、支払日、支払金額、支払いの相手先、支払いの内容がわかればよいので、自分の手帳にこれらを書いておくのもその一つかと思います。全部書き留めるのは大変ですが。それと、21年分は引き続き居住していないので、住宅借入金控除の対象にはなりませんからご注意ください。

　太田市　アパート　

Q.137

こんな対応ってありますか？？不動産会社でアパートの契約を申し込んだら、後日、管...

こんな対応ってありますか？？不動産会社でアパートの契約を申し込んだら、後日、管理会社の都合でキャンセルされた！先日、不動産会社の立会いのもと、内覧して気に入った賃貸アパートに、その日のうちに申し込みました。見積など、支払いの目処も立って、あとは審査を待ち、契約するだけ…２日後、不動産会社から『管理会社の連絡の行き違いで、大家の知り合いが先に契約していました。社長から電話が来て申し訳ないのですが、お断りさせていただきたいとの事です』と連絡が来ました。つい２日前には管理会社が内覧のカギを渡しに来ているのに、なぜ？？こんなことって当たり前なんですか？しかも管理会社がこちら側でなくまず不動産に謝るなんて。引越し先のエリアに電車で２時間かけて、しかも内覧１件目で気に入って他の会社の内覧も取りやめたのに、まず先に謝罪すべきはこちらに直接でしょ…と呆気にとられました。その管理会社の持っている物件を紹介すると不動産会社に言われましたが家賃が4000円高く、希望していた物件の状況とはまるで違います。しかも他にも開示しているので、早めに契約しないと他に渡る可能性がある、とのこと。同棲する彼と借りるので、相談してとりあえず、明日また連絡しますと伝えました。ただ、あまりにも急で怒る気にもなれず…みなさんだったらどうしますか？

A.137

こんな対応ってありますか？？不動産会社でアパートの契約を申し込んだら、後日、管のベストアンサー

こう言う事は良くありますよ！怒る気持ちは凄くわかりますが、物件は縁です。管理会社は仲介業者に謝るのは常識です。管理会社があなたに直接謝るのはルール違反になります。なんで？と思いますが、間に入っているのは仲介業者でありますので普通の事です。管理会社の代弁するのは仲介業者ですし、例えばあなたが申込書を破棄したいと言う事を伝えるのは仲介業者から管理会社へ代弁していただきます。その為に仲介手数料があるのです。なにかあれば仲介業者に言って下さい。

Q.138

ガスの調子が悪いのは個人の責任？初めて質問させていただきます。12月から来月入籍...

ガスの調子が悪いのは個人の責任？初めて質問させていただきます。12月から来月入籍予定の彼と一緒に一緒に住みだしました。現在、築16年程のアパートに住んでいます。入居する前から不動産屋さんの対応等に疑問がありましたが(天井のクロスが汚くても、天井見て生活する人は居ないんで・・とか壁紙は変えないので安くしますよとか言ったりする所がありました)彼が気に入ってしまったので当たり前ですが、敷金ちゃんと払うので全部きれいにしてもらいました。その件とは別に、うちはプロパンで設定温度が60度固定でお湯と水を調節して使うタイプです。ガス器具等は1999年式で11年たっています。住んでいて初めの方からガスの調子が悪くて、10分位お湯が出なかったりが2・3回・・・その度にガス屋さんを呼んでも、お湯を出してみて『今は問題ない様なので様子見てください』と、言われておしまいです。『これ以上は不動産屋さんを通さないと勝手に出来ないんですよ～』と言います。もっとひどいのは私がお風呂に入っている時に最初お湯の水量がいつもより少なめで、『いつもより少ないかなぁ・・』とは思っていたのですが、いつもの様に水を足して調節し、普通に使っていました。そしたらしばらくしてシャンプーを取ろうとかがんだら背中にさっきまでとは違う水量のすごく熱いお湯が背中に直撃して背中がヒリヒリする程の軽い火傷を負いました。(家には私一人だったのでキッチンやトイレも使ってません)それをいつも来る担当のガス屋のおじさんが言いくるめる気満々で人の話を聞いていない態度も含めて不動産屋に相談したところ『確かに困りますよね～』と言ってました。その時は不動産屋を通してガス屋さんを呼んだのですが、前と同じ対応な上に『これ以上は何もできないんで』と言っておしまいです。不動産屋にも『今見て問題ない』と報告したようです。今日いきなり家に来て(いつもいきなり来るから困ってる)『不動産屋と話としたのですが、もう少し様子見てください』と、言ってきたのです。ろくに点検もしないで『次起こったらまた言ってください』と言われ二度とあんな思いをしたくないくらい熱かったので『次火傷したら責任とってくれるんですか？』と聞いたら『それはお客さんの責任だと思います』と言われました。でも前に10年以上たっているのでそろそろ取り換え時とも前に言っていました。本当にそれは私の責任なのでしょうが？アドバイスよろしくお願いいたします。

A.138

ガスの調子が悪いのは個人の責任？初めて質問させていただきます。12月から来月入籍のベストアンサー

東京ガスで設置工事と修理担当しておりました。質問者の方に責任はありません。話を聞いた限りではプロパン屋が不動産屋と結託しているような感じですね。私なら「危険だから取り替えないとまずいですよ」と強く不動産屋にいい早急に交換手配します。器具がどうのこうのよりプロパンの修理員の知識も技術力も無い対応に腹立たしい思いです。確かに修理の場合行った時に故障現象でなかったりした場合「現象でないようなのでわかりかねます」と言うこともありますがたびたび行ってわからないのは経験も知識もないからだと思います。「別の修理員に見て欲しい」とおねがいされたらどうですか？

Q.139

不動産（アパート）管理の会社に勤めている方に伺いたいです。最近会社の社員寮の管...

不動産（アパート）管理の会社に勤めている方に伺いたいです。最近会社の社員寮の管理を任されました。当方は関連企業別会社です。アパートの方から廊下その他共用部分の電気がつかないと言われ見に行ったところ確かに色々切れてました。交換をしようとは思うんですが、この中で壁に取り付けられた駐車場を照らす街灯（？）が５ｍくらいのところにあって脚立程度じゃ取り付けられない状態です。物は蛍光灯です。お客さんの物件であれば大家さんの経費なのでやるかやらないか決めて貰うだけですので自分で悩まなくていいのですが会社の寮ですから脚立で届く程度の場所の交換だけでいいかと思います。でも一応質問したいのが、普通管理される場合はこういうものの交換は管理会社の社員さんができるだけ頑張ってやるのが普通ですか？それとも椅子を台にして交換できる程度はやっても、危険性が増す脚立等を利用する交換は手を出さない社内ルールとかありますか？さらに、こういう高いところを業者にお願いするとしたらどういう業者でいくら位するものでしょうか？宜しくお願いします。

A.139

不動産（アパート）管理の会社に勤めている方に伺いたいです。最近会社の社員寮の管のベストアンサー

工事関係者としての意見ですと業者を呼ぶとしたら安くても1万はかかるでしょうね。５ｍとなると高所作業になるので一人でと言う訳にはいきません。かならず二人作業になりますのでその分お金がかかります。賃貸を管理経営してる者としての意見ですがご自分の会社の寮と言うことなの社内的なことで済みますが、お客さんの物件でしたら管理会社としてこれくらいの事に対応できないのであれば信用問題にもなりかねません。駐車場にあるような防犯灯ならば長梯子があれば二人作業で充分できる物です。共用部の簡単なランプ交換なら行いますが難しい場所はやらないなんて社内ルールはないですよ。

Q.140

個人事業主をしています。自宅兼事務所にしていた不動産を処分しました。この際の仕...

個人事業主をしています。自宅兼事務所にしていた不動産を処分しました。この際の仕訳の仕方を教えてください。自宅と事務所の按分は５対５にしていました。また、得たお金で住宅ローンの残額を支払い、残ったお金で賃貸アパートを購入し、アパート経営を始めました。不動産取得についての仕訳を教えてください。よろしくお願いいたします。

A.140	個人事業主をしています。自宅兼事務所にしていた不動産を処分しました。この際の仕のベストアンサー
売却時（事業主貸）×××（建物）△△△＿＿＿＿＿＿＿＿（土地）□□□売却損益は譲渡所得の申告で行います。購入時（建物）◇◇◇（事業主借）○○○（土地）▽▽▽

　　

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